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貴州弘宇房地產開發有限公司、陳光勇房屋拆遷

貴州省貴陽市中級人民法院
民 事 判 決 書
(2016)黔01民終2004號
上訴人(原審被告)貴州弘宇房地產開發有限公司,住所地貴州省貴陽市南明區銀花巷5號。
法定代表人黃建軍,該公司董事長。
委托代理人張文飛,貴州鈍初律師事務所律師。
被上訴人(原審原告)陳光勇,男,1970年1月15日出生,布依族,住貴州省貴定縣。
 
原審被告貴陽市南明區云關鄉云關村民委員會,住所地貴州省貴陽市南明區云關村。
法定代表人羅征輝,該村委會主任。
委托代理人范進丹,貴州鈍初律師事務所律師。
上訴人貴州弘宇房地產開發有限公司(以下簡稱弘宇房開公司)與被上訴人陳光勇、原審被告貴陽市南明區云關鄉云關村民委員會(以下簡稱云關村委會)房屋拆遷安置補償合同糾紛一案,貴州省貴陽市南明區人民法院于2015年11月16日作出(2015)南民初字第125號民事判決,上訴人弘宇房開公司不服該判決,向本院提起上訴。本院于2016年4月11日受理后,依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
原判查明,2001年2月1日,原告陳光勇與被告云關村委會簽訂《合同書》,約定云關村委會將云關村湯巴關云關沙石廠進廠公路左側壹畝荒坡給原告建廠使用,有償使用期限為伍拾年;有償使用金為每畝伍拾年共肆萬陸仟壹佰貳拾伍元整。2005年4月1日,云關村委會出具證明一份,載明:“陳光勇在貴陽市南明區云關鄉云關村湯巴關云關沙石廠進廠公路左側荒坡建廠,有償使用期限為伍拾年,在伍拾年之內荒坡使用權及所建廠房產權歸陳光勇所有,廠房產權正在辦理中”。同時查明,南明區同興機械加工廠系原告作為投資人向工商行政管理部門申辦的個人獨資企業,并于2005年5月20日取得營業執照。同年7月28日,南明區同興機械加工廠向村、鄉及相關部門申請翻建廠房第一、二層616平方米。經審核,貴陽市南明區村鎮建設管理站作出(2005年)建筑管(證)字第(100)號建筑施工許可證。2013年3月4日,被告云關村委會與被告弘宇房開公司簽訂《村民房屋拆遷產權調換協議》,將原告修建的上述廠房進行產權調換。其后,原告遂訴至法院,其訴請:一、被告雙方之間簽訂的《村民房屋拆遷產權調換協議》無效;二、本案訴訟費用由被告承擔。
原判認為,依法成立的合同,受法律保護。本案中,雙方爭議的焦點在于被告云關村委會與弘宇房開公司簽訂的《村民房屋拆遷產權調換協議》是否有效。關于合同效力問題,原告陳光勇與被告云關村委會簽訂的《合同書》意思表示真實,內容合法,系有效合同。合同簽訂后,原告經審批出資翻建了廠房第一、二層,面積為616平方米。該合同雖未明確約定所建廠房產權問題,但云關村委會出具的一份證明已載明伍拾年之內荒坡使用權及所建廠房產權歸原告所有。由此表明,被告云關村委會不是該廠房的所有權人,其與弘宇房開公司簽訂《村民房屋拆遷產權調換協議》將原告修建的上述廠房進行產權調換,并未經過原告的追認,損害了原告的利益,屬無權處分行為,故該協議無效。原告所持主張于法有據,法院予以支持。被告辯稱的理由不能成立,本院不予采納。綜上,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第五十二條第(二)項之規定,判決:被告貴陽市南明區云關鄉村民委員會與被告貴州弘宇房地產開發有限公司于2013年3月4日簽訂的《村民房屋拆遷產權調換協議》無效。案件受理費30元,由被告貴陽市南明區云關鄉村民委員會、被告貴州弘宇房地產開發有限公司負擔。
一審宣判后,上訴人弘宇房開公司不服,向本院提出上訴稱,一、原審被告與被上訴人簽訂的《合同書》違反法律規定,應當為無效合同。1、根據《中華人民共和國土地承包法》第八條,農村土地承包應該遵守法律法規,未經依法批準不得將承包地用于非農建設。被上訴人未經批準將農村用地變為建設用地已經違反了法律規定。同時根據《中華人民共和國土地管理法》第四十三條規定,申請建設用地首先要申請國有土地,例外情形則是本集體成員興辦鄉鎮企業和農村建設住宅及公益性建設可以申請農民集體土地。被上訴人不是原審被告的集體組織成員,其成立的砂石廠也不屬于公益性質,也不屬于鄉鎮企業。故被上訴人擅自將農村用地變為建設用地,明顯違反法律規定。2、被上訴人不是原審被告的集體組織成員,根據《中華人民共和國土地承包法》第四十八條規定,發包方將農村土地發包給本集體經濟組織成員以外的單位或個人承包,應當事先經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意,并報鄉(鎮)人民政府批準。從一審質證中,上訴人沒有看到經村民或者村民代表同意上訴人承包的證據。被上訴人承包云關村的土地是違法的。被上訴人與原審被告簽訂的《合同書》違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條之規定,屬于無效合同,被上訴人當然不享有對《合同書》里面載明的土地使用權;二、一審認定同興機械加工廠向村、鄉及有關部門申請翻建廠房的第一、第二層616平方米,貴陽市南明區村鎮建設管理站作出(2005)建筑管(證)字第100號建筑施工許可證,以此推斷出616平方米的廠房屬于被上訴人所有是錯誤的。1、上述建筑施工許可證上載明是云關村委會提出的申請,同興機械加工廠負責建設。而陳光勇只是施工單位負責人。按慣例是誰申請誰所有。故一審以上述建筑施工許可證推斷出616平方米的廠房屬于被上訴人所有是錯誤的;三、一審認定上訴人與原審被告簽訂的《村民房屋產權調換協議》無效是錯誤的。原審被告是同興機械加工廠廠房的土地所有人及構筑物的所有人。根據《中華人民共和國物權法》第一百四十六條、第一百四十七條規定,房隨地走,地隨房走原則,不可能讓土地所有權與房屋所有權分離。本案中,原審被告擁有爭議房屋所涉土地的所有權是毋庸置疑的。根據上述法律規定,也當然對土地上房屋享有權利。被上訴人與原審被告簽訂的《合同書》無效,無權享有土地使用權。因該地段被列入征收紅線范圍,原審被告作為權利人,有權與上訴人簽訂產權調換協議,無須被上訴人追認,更不存在無權處分的情形。原判認定協議無效是錯誤的。請求二審依法撤銷一審判決,駁回被上訴人的原審訴訟請求。一審、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人陳光勇答辯稱:一、被上訴人與云關村委會簽訂的《合同書》合法有效,云關村委會將土地發包給集體經濟組織外第三人,需經三分之二成員或村民代表同意,是其的義務而不是被上訴人的義務。二、上訴人對原判決的誤讀。原審認定616平方米的廠房是被上訴人所有不是基于建筑施工許可證,而是基于被上訴人出資修建了廠房及村民委員會出具的產權證明作出判決。三、原審判決結果正確。原審被告不是房屋所有權人,其與上訴人簽訂《村民房屋產權調換協議》無效是正確的。原審判決認定事實清楚,適用法律正確,請求二審駁回上訴,維持原判。
原審被告云關村委會未答辯。
二審審理查明的事實與原判查明的事實一致。上述事實,有當事人陳述、證明、產權調換協議、建筑施工許可證、營業執照、合同書、申請翻建廠房報告、集體建房申請表、建設用地批準書、等證據在卷佐證,并經質證,本院予以確認。
本院認為,本案爭議的焦點為雙方當事人簽訂的《村民房屋拆遷產權調換協議》是否有效。爭議的廠房616平方米是被上訴人出資修建。2005年4月1日,云關村委會出具證明一份:“陳光勇在貴陽市南明區云關鄉云關村湯巴關云關沙石廠進廠公路左側荒坡建廠,有償使用期限為伍拾年,在伍拾年之內荒坡使用權及所建廠房產權歸陳光勇所有,廠房產權正在辦理中”。由此可見,原審被告云關村委會是明知該爭議廠房的產權并非屬于自己,其仍然與上訴人簽訂《村民房屋拆遷產權調換協議》,對該廠房作出處分,該行為系無權處分。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條“無處分權的人處分他人財產,經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的,該合同有效。”。根據該規定,無權處分他人財產,如果權利人不予追認或無權處分人訂立合同后未取得處分權的,則合同無效。原審被告至今未取得出賣房屋的所有權,即處分權。其也未獲得權利人的追認。故原審被告與上訴人所簽的《村民房屋拆遷產權調換協議》無效。
另,本案原審原告訴請為:一、被告雙方之間簽訂的《村民房屋拆遷產權調換協議》無效;二、本案訴訟費用由被告承擔。故原審被告與被上訴人簽訂的《合同書》是否有效,不宜在本案中審理。
綜上,原審判決認定事實清楚,適用法律正確,本院予以維持。據此,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費60元,由上訴人貴州弘宇房地產開發有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長  甘 炫
代理審判員  劉永菊
代理審判員  柳 凡

二〇一六年五月十九日
書 記 員  湯 津

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